Cum cumperi un apartament fără agent: ghid pas cu pas

Comisionul unui agent imobiliar se calculează ca procent din preț, așa că la un apartament de 100.000 de euro vorbim ușor de câteva mii. Mulți renunță la agent din motivul ăsta. Puțini știu exact ce preiau în locul lui.

Vestea bună: partea juridică grea o face oricum notarul. Ce rămâne la tine e să alegi bine, să verifici actele înainte să te atașezi de apartament și să negociezi cu cifre, nu cu impresii.

Află cât valorează de fapt zona

Înainte de prima vizionare, strânge 10-15 anunțuri cu apartamente asemănătoare: același cartier, număr de camere apropiat, an de construcție apropiat. Calculează prețul pe metru pătrat pentru fiecare.

Media asta e argumentul tău principal la negociere. Pe Bidro găsești prețurile medii pe metru pătrat, calculate din anunțurile active, pe pagina de prețuri imobiliare - de exemplu pentru apartamente de vânzare în București.

Ține minte că prețul din anunț e prețul cerut, nu cel de tranzacție. Diferența depinde de piață și de cât de repede vrea proprietarul să vândă.

Cere extrasul de carte funciară înainte să te îndrăgostești

Acesta e pasul pe care agentul l-ar fi făcut pentru tine, și e cel mai important.

Cere proprietarului numărul cărții funciare și numărul cadastral. Cu ele obții un extras de carte funciară pentru informare, online de pe platforma ANCPI (epay.ancpi.ro), pentru o taxă mică. Durează câteva minute.

Ce cauți în extras:

• Proprietarul înscris e aceeași persoană cu care vorbești. Dacă sunt mai mulți proprietari (soți, moștenitori), toți trebuie să semneze la notar.
• Ipoteci: un credit pe apartament nu blochează vânzarea, dar trebuie stins la semnare, din banii tăi, prin notar.
• Sechestre, interdicții, litigii notate: oricare dintre ele e motiv să te oprești și să ceri lămuriri în scris.
• Suprafața din extras se potrivește cu cea din anunț.

Un proprietar care ezită să-ți dea numărul cărții funciare îți spune deja ceva.

Actele pe care le ceri vânzătorului

Notarul le verifică oricum la semnare, dar e mai bine să le vezi înainte să plătești un avans:

• Actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de construire)
• Documentația cadastrală
• Certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzare
• Adeverința de la asociația de proprietari că nu are datorii la întreținere
• Certificatul fiscal de la primărie că impozitul pe clădire e plătit

Dacă apartamentul a fost modificat (pereți demolați, balcon închis, bucătărie mutată), întreabă dacă există autorizație și dacă modificarea apare în cadastru. O compartimentare care nu corespunde cu planul poate bloca un credit ipotecar.

Vizionarea: ce nu se vede în poze

Mergi de două ori, la ore diferite. O dată ziua, pentru lumină, și o dată seara, pentru zgomot și parcare.

Verifică pe loc:

• Pete de umezeală în colțuri, sub geamuri și în baie. Vopseaua proaspătă doar pe un perete merită o întrebare.
• Instalația electrică: tablou cu siguranțe automate sau cu siguranțe vechi, cu filet.
• Centrala și data ultimei revizii.
• Presiunea apei la etajele superioare.
• Starea scării și a acoperișului blocului. Reparațiile mari se plătesc de toți proprietarii.

Vorbește cu un vecin dacă ai ocazia. Afli în cinci minute ce nu scrie în niciun anunț.

Negocierea

Ai trei argumente solide: prețul pe metru pătrat din zonă, defectele pe care le-ai notat la vizionare și cât timp stă anunțul publicat. Folosește-le pe toate, calm.

Dacă ai credit preaprobat sau banii disponibili, spune-o. Pentru un vânzător, un cumpărător care poate semna repede valorează uneori mai mult decât câteva mii de euro în plus.

Antecontractul și avansul

Avansul se dă doar printr-un antecontract, ideal autentificat la notar. Scrie în el prețul final, termenul până la semnarea contractului, suma avansului și ce se întâmplă cu ea dacă una dintre părți se retrage.

La notar: cine plătește ce

Notarul cere singur un extras de carte funciară pentru autentificare, verifică actele și calculează taxele.

• Vânzătorul plătește impozitul pe transfer: 3% din preț dacă a deținut apartamentul cel mult trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult. Baza de calcul nu poate coborî sub valoarea din grila notarilor.
• Cumpărătorul plătește, de regulă, onorariul notarial și taxa de intabulare la cartea funciară.

Cere notarului o estimare a costurilor înainte de programare. E gratuit și te scutește de surprize.

Pe scurt

Fără agent, preiei trei lucruri: cercetarea prețului, verificarea extrasului de carte funciară și negocierea. Pe restul le face notarul. Dacă îți faci temele la primele două, economisești comisionul fără să-ți asumi riscuri în plus.

Dacă ești de partea cealaltă a tranzacției, citește și cum vinzi un apartament fără agenție.