[{"data":1,"prerenderedAt":667},["ShallowReactive",2],{"blog-cum-cumperi-apartament-fara-agent":3,"blog-related-cum-cumperi-apartament-fara-agent":247},{"id":4,"title":5,"author":6,"body":7,"category":233,"cover":234,"coverAlt":234,"ctaHref":235,"ctaLabel":236,"date":237,"description":238,"draft":239,"extension":240,"meta":241,"navigation":242,"path":243,"reviewed":237,"seo":244,"stem":245,"__hash__":246},"blog\u002Fblog\u002Fcum-cumperi-apartament-fara-agent.md","Cum cumperi un apartament fără agent: ghid pas cu pas","Echipa Bidro",{"type":8,"value":9,"toc":220},"minimark",[10,14,17,22,25,39,42,46,49,52,55,84,87,91,94,111,114,118,121,124,156,159,163,166,169,173,176,182,186,189,203,206,210,213],[11,12,13],"p",{},"Comisionul unui agent imobiliar se calculează ca procent din preț, așa că la un apartament de 100.000 de euro vorbim ușor de câteva mii. Mulți renunță la agent din motivul ăsta. Puțini știu exact ce preiau în locul lui.",[11,15,16],{},"Vestea bună: partea juridică grea o face oricum notarul. Ce rămâne la tine e să alegi bine, să verifici actele înainte să te atașezi de apartament și să negociezi cu cifre, nu cu impresii.",[18,19,21],"h2",{"id":20},"află-cât-valorează-de-fapt-zona","Află cât valorează de fapt zona",[11,23,24],{},"Înainte de prima vizionare, strânge 10-15 anunțuri cu apartamente asemănătoare: același cartier, număr de camere apropiat, an de construcție apropiat. Calculează prețul pe metru pătrat pentru fiecare.",[11,26,27,28,33,34,38],{},"Media asta e argumentul tău principal la negociere. Pe Bidro găsești prețurile medii pe metru pătrat, calculate din anunțurile active, pe ",[29,30,32],"a",{"href":31},"\u002Fpreturi","pagina de prețuri imobiliare"," - de exemplu pentru ",[29,35,37],{"href":36},"\u002Fpreturi\u002Fapartamente-de-vanzare\u002Fbucuresti","apartamente de vânzare în București",".",[11,40,41],{},"Ține minte că prețul din anunț e prețul cerut, nu cel de tranzacție. Diferența depinde de piață și de cât de repede vrea proprietarul să vândă.",[18,43,45],{"id":44},"cere-extrasul-de-carte-funciară-înainte-să-te-îndrăgostești","Cere extrasul de carte funciară înainte să te îndrăgostești",[11,47,48],{},"Acesta e pasul pe care agentul l-ar fi făcut pentru tine, și e cel mai important.",[11,50,51],{},"Cere proprietarului numărul cărții funciare și numărul cadastral. Cu ele obții un extras de carte funciară pentru informare, online de pe platforma ANCPI (epay.ancpi.ro), pentru o taxă mică. Durează câteva minute.",[11,53,54],{},"Ce cauți în extras:",[56,57,58,66,72,78],"ul",{},[59,60,61,65],"li",{},[62,63,64],"strong",{},"Proprietarul înscris"," e aceeași persoană cu care vorbești. Dacă sunt mai mulți proprietari (soți, moștenitori), toți trebuie să semneze la notar.",[59,67,68,71],{},[62,69,70],{},"Ipoteci",": un credit pe apartament nu blochează vânzarea, dar trebuie stins la semnare, din banii tăi, prin notar.",[59,73,74,77],{},[62,75,76],{},"Sechestre, interdicții, litigii notate",": oricare dintre ele e motiv să te oprești și să ceri lămuriri în scris.",[59,79,80,83],{},[62,81,82],{},"Suprafața"," din extras se potrivește cu cea din anunț.",[11,85,86],{},"Un proprietar care ezită să-ți dea numărul cărții funciare îți spune deja ceva.",[18,88,90],{"id":89},"actele-pe-care-le-ceri-vânzătorului","Actele pe care le ceri vânzătorului",[11,92,93],{},"Notarul le verifică oricum la semnare, dar e mai bine să le vezi înainte să plătești un avans:",[56,95,96,99,102,105,108],{},[59,97,98],{},"Actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de construire)",[59,100,101],{},"Documentația cadastrală",[59,103,104],{},"Certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzare",[59,106,107],{},"Adeverința de la asociația de proprietari că nu are datorii la întreținere",[59,109,110],{},"Certificatul fiscal de la primărie că impozitul pe clădire e plătit",[11,112,113],{},"Dacă apartamentul a fost modificat (pereți demolați, balcon închis, bucătărie mutată), întreabă dacă există autorizație și dacă modificarea apare în cadastru. O compartimentare care nu corespunde cu planul poate bloca un credit ipotecar.",[18,115,117],{"id":116},"vizionarea-ce-nu-se-vede-în-poze","Vizionarea: ce nu se vede în poze",[11,119,120],{},"Mergi de două ori, la ore diferite. O dată ziua, pentru lumină, și o dată seara, pentru zgomot și parcare.",[11,122,123],{},"Verifică pe loc:",[56,125,126,132,138,144,150],{},[59,127,128,131],{},[62,129,130],{},"Pete de umezeală"," în colțuri, sub geamuri și în baie. Vopseaua proaspătă doar pe un perete merită o întrebare.",[59,133,134,137],{},[62,135,136],{},"Instalația electrică",": tablou cu siguranțe automate sau cu siguranțe vechi, cu filet.",[59,139,140,143],{},[62,141,142],{},"Centrala"," și data ultimei revizii.",[59,145,146,149],{},[62,147,148],{},"Presiunea apei"," la etajele superioare.",[59,151,152,155],{},[62,153,154],{},"Starea scării și a acoperișului"," blocului. Reparațiile mari se plătesc de toți proprietarii.",[11,157,158],{},"Vorbește cu un vecin dacă ai ocazia. Afli în cinci minute ce nu scrie în niciun anunț.",[18,160,162],{"id":161},"negocierea","Negocierea",[11,164,165],{},"Ai trei argumente solide: prețul pe metru pătrat din zonă, defectele pe care le-ai notat la vizionare și cât timp stă anunțul publicat. Folosește-le pe toate, calm.",[11,167,168],{},"Dacă ai credit preaprobat sau banii disponibili, spune-o. Pentru un vânzător, un cumpărător care poate semna repede valorează uneori mai mult decât câteva mii de euro în plus.",[18,170,172],{"id":171},"antecontractul-și-avansul","Antecontractul și avansul",[11,174,175],{},"Avansul se dă doar printr-un antecontract, ideal autentificat la notar. Scrie în el prețul final, termenul până la semnarea contractului, suma avansului și ce se întâmplă cu ea dacă una dintre părți se retrage.",[177,178,179],"alert",{},[11,180,181],{},"Nu plăti niciodată un avans în numerar, fără act, ca să \"rezervi\" apartamentul. Plătește prin transfer bancar, cu antecontract semnat, și doar după ce ai văzut extrasul de carte funciară.",[18,183,185],{"id":184},"la-notar-cine-plătește-ce","La notar: cine plătește ce",[11,187,188],{},"Notarul cere singur un extras de carte funciară pentru autentificare, verifică actele și calculează taxele.",[56,190,191,197],{},[59,192,193,196],{},[62,194,195],{},"Vânzătorul"," plătește impozitul pe transfer: 3% din preț dacă a deținut apartamentul cel mult trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult. Baza de calcul nu poate coborî sub valoarea din grila notarilor.",[59,198,199,202],{},[62,200,201],{},"Cumpărătorul"," plătește, de regulă, onorariul notarial și taxa de intabulare la cartea funciară.",[11,204,205],{},"Cere notarului o estimare a costurilor înainte de programare. E gratuit și te scutește de surprize.",[18,207,209],{"id":208},"pe-scurt","Pe scurt",[11,211,212],{},"Fără agent, preiei trei lucruri: cercetarea prețului, verificarea extrasului de carte funciară și negocierea. Pe restul le face notarul. Dacă îți faci temele la primele două, economisești comisionul fără să-ți asumi riscuri în plus.",[11,214,215,216,38],{},"Dacă ești de partea cealaltă a tranzacției, citește și ",[29,217,219],{"href":218},"\u002Fblog\u002Fcum-vinzi-apartament-fara-agentie","cum vinzi un apartament fără agenție",{"title":221,"searchDepth":222,"depth":222,"links":223},"",3,[224,226,227,228,229,230,231,232],{"id":20,"depth":225,"text":21},2,{"id":44,"depth":225,"text":45},{"id":89,"depth":225,"text":90},{"id":116,"depth":225,"text":117},{"id":161,"depth":225,"text":162},{"id":171,"depth":225,"text":172},{"id":184,"depth":225,"text":185},{"id":208,"depth":225,"text":209},"imobiliare",null,"\u002Fanunturi\u002Fimobiliare","Vezi apartamentele de vânzare","2026-10-14","Ce verifici singur când cumperi un apartament direct de la proprietar: prețul real, extrasul de carte funciară, actele, vizionarea și ce face notarul pentru tine.",false,"md",{},true,"\u002Fblog\u002Fcum-cumperi-apartament-fara-agent",{"title":5,"description":238},"blog\u002Fcum-cumperi-apartament-fara-agent","WrvmGCCGW9kLTAppw-K4GfGhn8u5iNzd4vx4OzNy9gw",[248,393],{"id":4,"title":5,"author":6,"body":249,"category":233,"cover":234,"coverAlt":234,"ctaHref":235,"ctaLabel":236,"date":237,"description":238,"draft":239,"extension":240,"meta":391,"navigation":242,"path":243,"reviewed":237,"seo":392,"stem":245,"__hash__":246},{"type":8,"value":250,"toc":381},[251,253,255,257,259,265,267,269,271,273,275,293,295,297,299,311,313,315,317,319,341,343,345,347,349,351,353,357,359,361,371,373,375,377],[11,252,13],{},[11,254,16],{},[18,256,21],{"id":20},[11,258,24],{},[11,260,27,261,33,263,38],{},[29,262,32],{"href":31},[29,264,37],{"href":36},[11,266,41],{},[18,268,45],{"id":44},[11,270,48],{},[11,272,51],{},[11,274,54],{},[56,276,277,281,285,289],{},[59,278,279,65],{},[62,280,64],{},[59,282,283,71],{},[62,284,70],{},[59,286,287,77],{},[62,288,76],{},[59,290,291,83],{},[62,292,82],{},[11,294,86],{},[18,296,90],{"id":89},[11,298,93],{},[56,300,301,303,305,307,309],{},[59,302,98],{},[59,304,101],{},[59,306,104],{},[59,308,107],{},[59,310,110],{},[11,312,113],{},[18,314,117],{"id":116},[11,316,120],{},[11,318,123],{},[56,320,321,325,329,333,337],{},[59,322,323,131],{},[62,324,130],{},[59,326,327,137],{},[62,328,136],{},[59,330,331,143],{},[62,332,142],{},[59,334,335,149],{},[62,336,148],{},[59,338,339,155],{},[62,340,154],{},[11,342,158],{},[18,344,162],{"id":161},[11,346,165],{},[11,348,168],{},[18,350,172],{"id":171},[11,352,175],{},[177,354,355],{},[11,356,181],{},[18,358,185],{"id":184},[11,360,188],{},[56,362,363,367],{},[59,364,365,196],{},[62,366,195],{},[59,368,369,202],{},[62,370,201],{},[11,372,205],{},[18,374,209],{"id":208},[11,376,212],{},[11,378,215,379,38],{},[29,380,219],{"href":218},{"title":221,"searchDepth":222,"depth":222,"links":382},[383,384,385,386,387,388,389,390],{"id":20,"depth":225,"text":21},{"id":44,"depth":225,"text":45},{"id":89,"depth":225,"text":90},{"id":116,"depth":225,"text":117},{"id":161,"depth":225,"text":162},{"id":171,"depth":225,"text":172},{"id":184,"depth":225,"text":185},{"id":208,"depth":225,"text":209},{},{"title":5,"description":238},{"id":394,"title":395,"author":6,"body":396,"category":233,"cover":234,"coverAlt":234,"ctaHref":659,"ctaLabel":660,"date":661,"description":662,"draft":239,"extension":240,"meta":663,"navigation":242,"path":218,"reviewed":661,"seo":664,"stem":665,"__hash__":666},"blog\u002Fblog\u002Fcum-vinzi-apartament-fara-agentie.md","Cum vinzi un apartament fără agenție: ghid pas cu pas",{"type":8,"value":397,"toc":649},[398,401,404,408,411,414,417,431,434,438,441,458,461,465,468,471,495,498,501,505,508,514,517,543,546,550,553,556,559,563,566,610,617,620,624,627,630,644,646],[11,399,400],{},"Comisionul unei agenții este de obicei între 2% și 3% din preț. La un apartament de 90.000 de euro, vorbim de 1.800-2.700 de euro. E motivul principal pentru care mulți proprietari încearcă singuri.",[11,402,403],{},"Se poate, dar înseamnă că preiei tu trei lucruri: evaluarea, vizionările și coordonarea actelor.",[18,405,407],{"id":406},"_1-evaluează-corect-nu-optimist","1. Evaluează corect, nu optimist",[11,409,410],{},"Aici se pierd cele mai multe vânzări directe. Proprietarul știe ce a investit în apartament; piața nu plătește pentru asta.",[11,412,413],{},"Uită-te la tranzacții din același cartier, nu din tot orașul. Într-un oraș ca Cluj-Napoca, diferența de preț pe metru pătrat între două cartiere poate depăși 25%.",[11,415,416],{},"Compară doar apartamente cu:",[56,418,419,422,425,428],{},[59,420,421],{},"Același număr de camere",[59,423,424],{},"Suprafață apropiată (±10 mp)",[59,426,427],{},"Etaj comparabil (parterul și ultimul etaj se vând mai greu)",[59,429,430],{},"Tip de imobil similar: bloc nou, bloc vechi reabilitat, bloc vechi nereabilitat",[11,432,433],{},"Ce adaugă valoare real: centrală proprie, termopane, parcare cu act, balcon închis, renovare recentă. Ce adaugă mai puțin decât crezi: mobilierul, electrocasnicele, finisajele de gust personal.",[18,435,437],{"id":436},"_2-pregătește-apartamentul-pentru-vizionări","2. Pregătește apartamentul pentru vizionări",[11,439,440],{},"Nu e nevoie de renovare. E nevoie de ordine și lumină.",[56,442,443,446,449,452,455],{},[59,444,445],{},"Depersonalizează: scoate fotografiile de familie, magneții de pe frigider, obiectele personale din baie",[59,447,448],{},"Degajează suprafețele - un blat gol face bucătăria să pară mai mare",[59,450,451],{},"Repară lucrurile mici: un robinet care picură, o priză desprinsă, o ușă care scârțâie",[59,453,454],{},"Curăță geamurile și deschide draperiile complet",[59,456,457],{},"Aerisește înainte de fiecare vizionare",[11,459,460],{},"Micile reparații contează disproporționat. Un cumpărător care vede trei defecte mici presupune că mai sunt zece pe care nu le vede.",[18,462,464],{"id":463},"_3-fotografiile","3. Fotografiile",[11,466,467],{},"Fotografiază ziua, cu luminile aprinse și draperiile trase complet. Stai în colțul camerei ca să prinzi cât mai mult spațiu.",[11,469,470],{},"Ce trebuie inclus:",[472,473,474,477,480,483,486,489,492],"ol",{},[59,475,476],{},"Sufrageria din două unghiuri",[59,478,479],{},"Fiecare dormitor",[59,481,482],{},"Bucătăria",[59,484,485],{},"Baia",[59,487,488],{},"Balconul și priveliștea",[59,490,491],{},"Holul de intrare",[59,493,494],{},"Fațada blocului și zona din jur",[11,496,497],{},"Adaugă schița sau planul apartamentului dacă îl ai. Cumpărătorii îl apreciază mult și puține anunțuri îl au.",[11,499,500],{},"Nu folosi filtre care schimbă culorile pereților. Decepția la vizionare costă mai mult decât click-ul câștigat.",[18,502,504],{"id":503},"_4-scrie-anunțul","4. Scrie anunțul",[11,506,507],{},"Titlul: tip, cartier, suprafață, etaj.",[509,510,511],"blockquote",{},[11,512,513],{},"Apartament 3 camere Mănăștur, 68 mp, etaj 2\u002F4, centrală proprie",[11,515,516],{},"În descriere, include tot ce se filtrează sau se întreabă:",[56,518,519,522,525,528,531,534,537,540],{},[59,520,521],{},"Suprafață utilă și construită",[59,523,524],{},"Compartimentare: decomandat, semidecomandat",[59,526,527],{},"Etaj și numărul total de etaje, dacă are lift",[59,529,530],{},"Anul construcției și dacă blocul e consolidat sau reabilitat termic",[59,532,533],{},"Tipul de încălzire",[59,535,536],{},"Ce include prețul: mobilat, parțial mobilat, nemobilat, loc de parcare",[59,538,539],{},"Situația juridică: intabulat, fără sarcini, eventual credit în derulare",[59,541,542],{},"Costuri lunare aproximative de întreținere",[11,544,545],{},"Ultimele două puncte sunt cele mai des omise și cele mai des întrebate.",[18,547,549],{"id":548},"_5-vizionările","5. Vizionările",[11,551,552],{},"Programează-le la lumină naturală, în intervale distincte, ca să nu se suprapună cumpărătorii.",[11,554,555],{},"Lasă oamenii să se plimbe singuri prin apartament. Nu vorbi continuu. Răspunde la întrebări, dar nu vinde agresiv - la imobiliare, presiunea are efect invers.",[11,557,558],{},"Pregătește răspunsuri pentru întrebările sigure: de ce vinzi, de cât timp e pe piață, cât costă întreținerea iarna, cum sunt vecinii, ce se poate negocia.",[18,560,562],{"id":561},"_6-de-la-accept-la-notar","6. De la accept la notar",[11,564,565],{},"După ce accepți o ofertă:",[472,567,568,574,580,586,592,598,604],{},[59,569,570,573],{},[62,571,572],{},"Antecontract"," (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare), cu avans, de obicei 10%",[59,575,576,579],{},[62,577,578],{},"Verificarea actelor"," de către notar și, dacă e credit, de către bancă",[59,581,582,585],{},[62,583,584],{},"Extras de carte funciară"," pentru autentificare, obținut de notar",[59,587,588,591],{},[62,589,590],{},"Certificat de performanță energetică",", obligatoriu la vânzare",[59,593,594,597],{},[62,595,596],{},"Adeverință de la asociația de proprietari"," că nu ai datorii",[59,599,600,603],{},[62,601,602],{},"Certificat de atestare fiscală"," de la primărie",[59,605,606,609],{},[62,607,608],{},"Contractul de vânzare-cumpărare"," la notar și predarea cheilor",[177,611,614],{"title":612,"variant":613},"Verifică cerințele actuale","warning",[11,615,616],{},"Regulile privind actele necesare la vânzare s-au modificat în 2026, inclusiv în privința certificatului de atestare fiscală, care este acum cerut ambelor părți. Un contract întocmit fără documentele cerute poate fi lovit de nulitate. Confirmă lista completă cu notarul ales înainte de a semna antecontractul.",[11,618,619],{},"Dacă durează, cumpărătorul are aproape sigur credit ipotecar. Evaluarea băncii și aprobarea adaugă de obicei patru-șase săptămâni.",[18,621,623],{"id":622},"când-merită-totuși-o-agenție","Când merită totuși o agenție",[11,625,626],{},"Vânzarea directă are sens dacă ai timp pentru vizionări și apartamentul e într-o zonă căutată.",[11,628,629],{},"O agenție merită comisionul dacă:",[56,631,632,635,638,641],{},[59,633,634],{},"Nu poți fi disponibil pentru vizionări în timpul săptămânii",[59,636,637],{},"Apartamentul are o situație juridică complicată: succesiune nefinalizată, coproprietari, sarcini",[59,639,640],{},"Nu locuiești în oraș",[59,642,643],{},"A stat deja pe piață câteva luni fără ofertă serioasă",[18,645,209],{"id":208},[11,647,648],{},"Evaluare bazată pe cartier, nu pe investiția ta. Ordine și reparații mici înainte de poze. Anunț care răspunde din start la întrebările de filtrare. Iar de la antecontract încolo, lasă notarul să conducă procedura.",{"title":221,"searchDepth":222,"depth":222,"links":650},[651,652,653,654,655,656,657,658],{"id":406,"depth":225,"text":407},{"id":436,"depth":225,"text":437},{"id":463,"depth":225,"text":464},{"id":503,"depth":225,"text":504},{"id":548,"depth":225,"text":549},{"id":561,"depth":225,"text":562},{"id":622,"depth":225,"text":623},{"id":208,"depth":225,"text":209},"\u002Flistings\u002Fcreate","Publică anunțul apartamentului","2026-09-16","Ce presupune vânzarea unui apartament direct, fără agent imobiliar: evaluare, pregătire, anunț, vizionări și pașii până la notar. Plus când chiar merită o agenție.",{},{"title":395,"description":662},"blog\u002Fcum-vinzi-apartament-fara-agentie","yTmjdWC9Cg3XHbxIrvZoQAumR-OrUImLyYjiBrrnf6o",1791992507189]